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    房贷利率上调导致房企资金压力变大

      据相关机构的最新报告,4月以来,上海、深圳、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市纷纷上调房贷利率。4月份,全国首套房平均房贷利率为4.52%,大概相当于基准利率的9.2折,环比3月上升0.67%,连续4个月上涨。在全国35个城市533家银行中,有122家银行首套房利率折扣上升,占比22.89%。利率折扣下降的有17家银行,占比3.19%;与3月持平的有394家银行,占比73.92%。目前二套房贷主流利率是基准上浮10%,并有12家银行已经停贷。

      银行业业内人士表示,收紧房贷利率,一方面是为配合楼市调控,监管层窗口指导,严格控制房贷规模;而另一方面,也是出于市场原因,随着央行缩表,市场存款利率在上升,房贷利率打折银行利润微薄。

      同策咨询研究部总监张宏伟认为,从楼市调控角度来看,控制房贷额度,收紧房贷利率是迎合本轮楼市调控的需要,并且是调控信贷环节中非常重要的一环。此外,从银行的角度来看,银行也是企业,是企业就要盈利,既然自去年10月开始房贷的放贷额度大幅缩水,那么,对冲放贷额度缩水导致的利润损失的方法也只有提高利率,也就是银行的房贷盈利由去年10月之前的“薄利多销”转为“厚利少销”,这样保证银行的利润不至于降低那么多。

      张宏伟认为,从“控风险”的角度来看,2015-2016年的过度放贷导致房价上涨过快,如果继续大规模放贷,有可能会引起资产泡沫,当前适度收缩放贷有利于平稳房价,化解由于房价上涨过快而带来的资产价格预期跌价的风险。

      那么,银行收紧房贷利率对楼市有哪些影响呢?

      在限购、限贷等多重政策叠加影响的市场背景下,京沪等大多数银行又收窄甚至上调首套房贷利率、二套房贷利率,房贷利润率也开始“加息”。单纯从市场流动性控制、银行房贷量控制的角度而言,上调房贷利率的“加息”措施会直接导致购房成本增加,无论是对于首次置业的首套房还是改善置业的二套房,“加息”确实可以起到通过抑制需求放量为市场降温的作用。

      张宏伟认为,如果放贷缩水、利率“加息”这样的政策扩容并且一直持续执行,势必会影响到房企的正常销售 (事实上各地预售许可证审批从严、网签从严已经放缓了交易节奏,导致房企结算周期拉长),导致企业的回款周期进一步拉长。此外,今年下半年房企资金兑付压力窗口期即将到来,届时,房企资金压力越来越大,“加息”等多重政策有可能还会倒逼开发企业 “以价换量”,以通过各式各样的“策略性降价”或直接降价弥补上调房贷利率对于市场成交量的影响。

      第一,高速周转企业通过高速周转的市场策略,为了快速回笼资金减轻公司财务压力、调节在一定时期内市场库存,下半年或采取“以价换量”策略,进行策略性的降价,达到市场成交的目的。

      第二,直接降价。如2011年、2014年楼市调整期,均有企业在作直接性的价格调整,通过价格让步直接激活市场成交,达到回笼资金的目的。


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