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    房子贷款没还清可以办理转按揭吗

      在二手房交易过程中,一些人通过贷款购买了房屋后,在没有还清原来房屋贷款的情况下,就想将原来的房屋出售,而买方也没有能力一次性付清房款,这时买卖双方就需要办理“转按揭”手续。“转按揭”手续比较繁琐,许多人对“转按揭”手续并不十分了解,建议咨询厦门融亿办投资咨询公司,制定合理可行的方案。下面就介绍以下如何办理。

      首先举一个例子:业主张女士手中有一套贷款27万元的房屋,该房屋在银行的贷款仍有18万元没有还清。由于急需用钱,将该房屋出售。王先生欲购此房,双方签订房屋买卖合同,同意以30万元的价格成交该套房屋。王先生先期支付10万元作为购房首付款。然后,业主张女士前往按揭银行办理“按揭变更”手续,即申请提前还款。同时由王先生向银行申请办理了20万元的二手房按揭贷款。然后由银行提前放贷,支付18万元用于张女士提前还贷解除抵押。其后业主张女士办理房屋过户全权委托并公证。待过户成功,将产权证重新抵押并登记,然后将房产证明交予王先生,并将王先生向银行申请的20万元贷款中剩余款2万元交予张女士。至此,交易完成。

      办理流程如下:

      1、原借款人向银行提出申请;

      2、银行审核通过的,由银行、售房人和购房人签订协议,银行同意售房人转让住房,售房人承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息,购房人承诺交易时将房款划入售房人在银行开立的账户上;

      3、售房人和购房人签订住房转让合同;

      4、购房人向银行提出新的贷款申请,贷款额可以为售房人剩余贷款余额,也可以按照下列公式计算:贷款额=所购住房市场价格×二手房贷款成数;

      5、银行审批同意后,与购房人签订新的借款合同和抵押合同,出具同意贷款的承诺函

      6、银行与售房人到房地产管理部门办理注销抵押登记手续,售房人与购房人办理房屋产权过户手续,银行与购房人办理新的抵押登记手续;

      7、银行对购房人发放贷款,根据购房人的授权,将贷款划到售房人开立的账户上,然后根据售房人的授权,从账户上直接扣收售房人尚未偿还的贷款本息,终止原借款合同。

      需要注意的是:

      一、新的银行贷款合同是否限制还款的自由,以及提前还款有无罚息,都会在新的银行贷款合同中体现;

      二、新的转按揭贷款有无存抵贷的理财功能;

      三、新的银行贷款对于央行利率调整的反应,是按季还是按月还是按年,都要落实好。


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